小枫来为解答以上问题。公募REITs三周年：新发提速，规模超千亿元,这个很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧~.~！
5月17日，公募REITs迎来三周年。自2021年5月17日首批5单基础设施公募REITs项目获得证监会准予注册批复，经过三年发展，国内已上市公募REITs达到36只，总发行规模超千亿元。
经历一年多的低迷后，今年开年以来，公募REITs市场全面回温。截至2024年5月17日，年内上市REITs已超去年全年，发行规模也同比创下新高。二级市场表现也持续反弹，今年年内超九成录得正收益。同时，年内利好政策密集出台，为市场可持续发展不断加码。
年内新发已超去年全年
REITs市场扩容正在加速。据同花顺（300033）iFinD（以认购起始日计，下同），今年开年以来，市场回温叠加政策利好等多重因素，新发市场持续升温，全年尚未过半，新发量已经赶上去年。目前已上市的36只REITs中，有7只为年内上市，而去年全年仅5只REITs上市。
5月11日，华夏特变电工（600089）新能源REIT、华泰宝湾物流REIT同日获批，目前年内获批REITs已有6只，此外还有15只尚在审批。
今年发行规模也已超越历史同期水平。截至5月17日，年内新发规模达到153.01亿元，而2023年、2022年同期发行规模分别为125.32亿元、93.99亿元。
中央财经大学证券期货研究所研究员杨海平表示，三年发展虽有波折，但公募REITs规模已然站上千亿级台阶，并取得了较大的社会影响。更为重要的是，三年间，市场逐渐搭建公募REITs规则体系，推进底层资产的扩面，为盘活庞大的存量资产蹚出了一条新路。
扩募常态化也正在路上。继2023年6月，首批4单、总规模超50亿元的扩募项目成功落地后，今年4月，中航京能光伏REIT申报扩募，在原有的光伏项目距出山新增两个产业园项目。该项目现已受理，如通过，将成为行业首单申报资产混装的扩募项目。
中金基金创新投资部刘立宇认为，存量REITs扩募并不断吸收优质资产，是公募REITs发挥上市平台功能、实现规模增值的主要方式之一。公募REITs可以通过扩募适时收购资产，优化投资组合、分散风险，实现管理赋能下的价值增长，提高单位基金可分配现金流，使得投资者可以分享基金长期现金流增长和流动性改善。
二级市场回暖
与过去两年的乏力行情相比，今年以来，REITs二级市场表现也正在持续反弹。
自上市以来，公募REITs在二级市场的表现可谓大起大落。2021年，作为公募REITs元年，从发行至年末，11只REITs二级市场价格全部收涨，平均涨幅超20%；2022年，市场开始震荡下行，截至当年年底，24只REITs中半数全年收跌，特许经营类项目跌幅明显，其中中金安徽交控REIT成为2022年首只上市首日破发的REIT；2023年，市场疲态尽显，中证REITs（收盘）全收益指数全年大跌22.66%，产业园和高速公路板块REITs二级市场价格全年全部下跌，跌幅均超过10%，且破发频现，全年共22只REITs破发，29只产品中仅1只全年收益为正。
而今年开年来，在行情回暖及政策利好等多重因素推动下，REITs市场明显回暖。截至5月16日收盘，中证REITs（收盘）全收益指数年内涨9.19%，36只REITs中34只年内录得正收益，嘉实中国电建（601669）清洁能源REIT、博时招商蛇口（001979）产业园REIT等16只REITs年内涨超10%。不少绩优产品二级市场交投火热，如鹏华深圳能源（000027）REIT自2022年7月上市以来，涨幅达到37.67%，排名第一。
此前一度遇冷的产业园和高速公路板块也快速升温。2024年至今，产业园REITs上涨数过半，博时招商蛇口产业园REIT2023全年下跌44.94%，跌幅第一，今年开年至今已涨21.63%；高速公路REITs开年至今全部收涨。
政策利好释放
今年针对REITs的政策利好持续加码。2月8日，中国证监会发布了《监管规则适用指引——会计类第4号》，将基础设施REITs持有份额在性质上明确为权益工具投资。
今年4月，国务院发布资本市场新“国九条”，其中提出推动债券和不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展；研究制定不动产投资信托基金管理条例；落实并完善上市公司股权激励、中长期资金、私募股权创投基金、不动产投资信托基金等税收政策。
同月发布的《中国证监会关于资本市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，提出支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业（300832）园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。
4月19日，中国证监会发文表示，将内地和香港地区合资格的REITs纳入沪深港通标的。光大证券认为，将公募REITs纳入沪深港通将吸引更多境外投资者，有助于提升市场流动性；此外，香港REITs底层资产以商业地产为主，沪深港通的开通，或将为低迷的REITs市场带来增量资金，两个REITs市场的联动性或将加强。
同时，监管框架逐步完善，尤其对底层资产质量把关趋严。2024年4月，华夏金隅智造工场产业园REIT、建信建融家园租赁住房REIT等4单拟上市REITs收到沪深交易所问询函，监管集中问询其项目估值合理性、运营稳定性、信息披露状况、收益分配约定等。
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