小枫来为解答以上问题。美银证券：下调领展房产基金评级至“中性” 目标价降至38港元,这个很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧~.~！

　　美银证券发布研究报告称，将领展房产基金(00823)评级由“买入”降至“中性”，将于5月29日(下周三)公布3月底止全年度业绩，目标价由44港元下调至38港元。虽然市场已知领展面对流向深圳的零售销售压力，但需要几长时间才能将情况稳定下来仍存在不确定性。

　　该行指出，潜在续租租金向下调整可能会限制领展在香港的零售租金收入，进而限制未来一至两年的每单位可分配收入增长，2024至2026财年的年均复合增长率料为负1.3%。该行相信，领展12.5%健康的香港租户租用成本将抵销租金大幅下滑的影响，并相信其估值亦将提供支持。不过，该行预计即将到来的将REITs纳入港股通不会引来大量南下买盘，因为内地投资者已经有很多高息股的选择。

　　报告提到，虽然领展香港的商场在2025至2026财年可能面临压力，但预计其在中国香港的停车场、新加坡购物中心和澳洲资产将保持稳定增长。2024财年内地商场的租金可能出现中性调整，如果内地经济企稳，则2025财年可能恢复增长。该行预计，领展出租率将下降1个百分点至97%，导致明年3月底止2025财年香港零售租金收入下降2%至3%，并使2025和2026财年每单位可分配收入下降4%和7%。该行目前基本假设是零售销售流失情况将在2025年恢复正常。

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来源：智通财经