大家好,小宜来为大家讲解下。朝阳区双井富力城（朝阳区双井富力城小区房价这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！

#北京朝阳风险点位采取封控管控措施#由于近期境外输入病例，涉及朝阳区青青家园，双井富力城D区，十八里店吕家营地区等多个封控区，朝阳区防控采取措施，根据流行病学学家认为，及时查找，切断病毒源，采取有效措施跟进，出门带好口罩，别外出，保护好自己。

紧急通知

今天北京新增3名核酸检测结果阳性人员 朝阳多个风险点位采取封控管控措施

3月12日，朝阳区新增3名核酸检测结果阳性，均为确诊病例密接管控人员。朝阳区已第一时间启动应急响应，主要风险点位双井街道富力城D区、建外街道建外SOHO8号楼已经实施临时管控，只进不出，同时开展核酸检测

朝阳区新增三例！

3月12日，朝阳区新增3名核酸检测结果阳性，均为确诊病例密接管控人员。朝阳区已第一时间启动应急响应，采取流调排查、管控和核酸检测等措施。目前，主要风险点位双井街道富力城D区、建外街道建外SOHO8号楼已经实施临时管控，只进不出，同时开展核酸检测。属地也已成立现场指挥部，做好疫情处置和居民生活保障服务。下一步将根据流调最新情况及时进行通报。#北京疫情#

12月1日 12:14 朝阳区最新临时封管控信息，持续更新中。

[玫瑰]临时封控信息

安贞街道黄寺社区28号院2号楼继续封控

将台地区

瞰都嘉园小区5号楼某单元现1例复检阳性病例，对相关楼层人员进行管控。

双井街道

苹果社区被区2号楼A座有核酸检测阳性者居住，建议将2号楼A做划定为高风险区。

富力城A3楼西塔现初筛核酸阳性，该楼进行临时封控管理

太阳宫地区

西坝河北里14号楼现阳性，对该楼进行临时管控。

东湖街道

东湖湾东区8号楼1单元有阳性病例，需要采取封控措施。

望京西园一区113号楼4单元现阳性病例，临时封闭管理。

崔各庄地区

京旺家园一区2号楼五单元出现十混一疑似阳性，本单元临时管控。

来广营地区

时代庄园小区31号楼一居民核酸阳性，经疾控部门研判31号楼不划定高风险区。

旭辉奥都8号楼现阳性，划定高风险区，十字花住户封闭管理。

望京街道

世安家园小区116号现阳性，临时封管控。后续管控措施根据专业部门意见适时调整，并及时向社会公布。

望花路西里小区23号楼五单元实施临时封控。

望花路东里6号楼三单元涉疫封闭

望花路西里23号楼五单元涉疫封闭

孙河乡

康营四期A南区9号楼有阳性，划定为高风险区。

亚运村街道

安翔里小区41号楼现阳性病例。该单元划为高风险区。

高碑店地区

太平庄社区发布通知：

即日起对阳性病例及自测抗原阳性人员及其同住人进行居家隔离管控，如自测抗原阳请及时自主上报社区，保护自己也保护邻里。

十字花户型人员社区会张贴提示单，当您同层或同户型十字花范围出现病例时，建议十字花人员居家健康监测，每日抗原。

[玫瑰]最新消息

朝阳部分社区孕妇等阳性可居家隔离！

望京社区卫生服务中心停诊（望花路）

六里屯附近开放的核酸检测点

中国美术馆自12月1日起临时闭馆

疫情防控人人有责，请大家不要恐慌，积极配合做核酸，减少聚集，继续宅家，做好防护。

希望我们早日打赢这场战役！加油！

#北京抗疫日记#

#北京头条#

#小组博物馆#

做个有代表性的小调查：

双井富力城的房子，你觉得从2020年初至今涨了多少？

昨天在链家浏览房子时看到了双井富力城的一套180平的房子，售价1860万，我突然想到了十几年前：

大概是2006--2008年时候，我工作的行业正是火热朝天的时候，加上自己努力月薪平均在20000—50000之间吧，当时我几个高中同学时是做IT的，当时他们月薪多数在大几千不超过一万，还经常熬夜加班，当时我们一起合租！

当时通州好多地方房价不到1万，我觉得通州是睡城，上下班不方便，就想攒攒钱在双井富力城来一套，当时看上的一套180平左右的首付差60万，就想攒够了首付外买。接着08年的经济危机公司业务一落千丈，好在后来公司熬了过来但辉煌不在，开始慢慢走了下坡路，一年不如一年！

而我当初的几个做IT的同学，现在都混迹在各大厂，年薪都不低于100个，股票只卖了一部分就都实现了财富自由。而我这么多年还是在这家公司工作，属于元老级的业务员，现在平均月薪10000左右，对，你没看错，是一万人民币，还没有十几年前多。我已经好几年没有跟这几个同学联系了，已经是两个阶层了！

我兢兢业业地辛苦工作，省吃俭用地攒啊攒啊攒啊攒啊攒啊攒啊攒啊攒啊攒啊攒啊攒啊攒啊攒了整整十二年，当初的这套房现在首付还差1500万！

方向错了再努力都没用，顶多是饿不死罢了，是时代成就了某些人而不是某些人造就了时代！

章哥，我马上北京落户了，想在双井附近买房，目前手头资金有2000-2500万左右，想全款买套3居室，目前看了富力城D区、珠江帝景BCE区，乐城国际，乐城公馆，首城国际，金茂府，冠城名敦道，个人觉得这些小区环境，户型都不错，很难选择。个人有一些问题和疑惑，麻烦您解答一下：

1、这些小区所属小学大概都有了解，只有冠城名敦道属东城区，其他都是朝阳区，中介说小区对口小学都还行，我是近期到北京工作，对学区房不了解，希望您分析一下。

2.、麻烦您分析一下这些小区哪个能保值增值，目前这几个小区现在均价都差不多，金茂府会高一些，不知道未来哪个跟得上大盘？ 金茂府里面的商住会不会拉低普通住宅的价格？

3、要是您的话，您会买哪个小区的房子？

4、还有没有其他小区您可以推荐一下？

回答：

1、 冠城明敦道是东城学区房，对口光明小学广渠，名校分校。龙体学区的中学都不错，汇文的老牌市重点，其他的广渠门50汇文等等也都是好学校，所以中学派位也不差，在东城属于不错的学区。

珠江帝景是朝阳学区房，陈经纶帝景9年制，在朝阳排名前列，中考曾连年第一，放到东西海也是好学校。

其他的几个小区算不上学区房，学校只能说在朝阳中等。

2、 从投资讲，金茂府第一，在四环内板块走弱的情况下都大幅跑赢大盘。其次是这几个朝阳的没区别，全是跟上了大盘的，在双井大望路，甚至是四环内都算是不错的。

名敦道就是B区住宅保值，升值情况和朝阳的几个差不多，学区房没帮上什么忙。当然也是帮上了忙的，这可以算一下租售比，B区的达到了接近1000，溢价在30%，如果不是东城学区，那估计价格至少跌下1万来，这还是考虑了租售溢价的结果。

3、 总之，如果是我，在单纯考虑房子保值升值的情况下，买广渠金茂府的。如果还考虑学区，那珠江帝景更合适。不过近期房价波动，这里溢价上升了一些，没辙，学区房最近都这样。

4、 其他的如果要兼顾学区，那就是团结湖的圣世一品，小学白小，中学派位，有机会上80，所以没溢价。还有太阳宫，除人朝实验的四个小区之外，都更适合居住，中学也是人朝。亚运村的嘉铭东区的几个小区也一样，现在也没什么溢价。还有就是望京的，各方面都占优。这些就是都在朝阳北部了，看交通距离是否合适吧。仅供参考。

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夫妻名下有陶白学区占坑房一套，出租中，大孩今年已在西城入学，老二25年上学，估计占坑房得老二上学才能卖。现在跟老人在右外一起住，六口人140平米还不算太挤，另外双方老人名下还有朝阳安贞，西坝河，三里屯老破小出租，及东城公房等拆迁或腾退，手头有1000多万可再买一套，现在想请教：

1、关注过富力城2000多万的四居室，考虑卖掉右外自住房，加手头钱买一套作为改善。但看到今年富力城在涨价，右外带电梯顶复老破大基本没涨，现在卖掉会不会没等到14号线，19号线开通（楼下300米），以及丽泽的利好导致贱卖，又追高了已经涨起来的富力城，导致两头损失，而且家里老人也对右外有情节，舍不得。

2、如果考虑用手头现金再买一套，基本还是投资属性，丽泽商务区的商品房小区，如顺驰蓝调价格也不低，比双井成熟地段的商品房小区低大约10%，未来升值性会不会高于已经完全成熟的双井地段。

3、双方老人名下的朝阳老破小，在现有单校划片政策下，完美错过了好学区，而且有的离好学校就一街之隔，未来全面多校划片预期下是否还有潜力，还是干脆换掉。

4、我在酒仙桥上班，媳妇在金融街上班，从通勤来讲基本折腾我一个人，右外对于媳妇上班和孩子上学都很方便，但酒仙桥望京从投资来讲还有无潜力，毕竟南边有第二机场，加上附近丽泽，会不会成为未来的第二个望京。

回答：

1. 要是我的话会换到富力城，自住和保值都强过右外。右外如果说是因为板块轮动的话，有补涨的可能。只是幅度或许还会略低于大盘一些，很小，一次行情没多少。但跟什么地铁没关系。全北京的市区，甚至包括近郊，近十多年来没有因为地铁而拉动房价的先例。曾经的只有一次，也就是5号线开通，南三环沿线房价大涨，直追双井富力城。但没坚持住，也就一年多两年就都落回去了，到现在当初跟风的都吃亏了。其他的无论是4号9号和8号线，全都波澜不惊，没变化。对地铁有渴求的只有远郊偏僻地段儿，以及燕郊什么的，市区不可能，毕竟这不是新鲜事物了。

丽泽也没什么帮助，任何一个产业区发展起来之后，都是先利好房龄新的商品房。就算是有拉动作用，老房也且轮不到呢。可以参照CBD望京等地，哪个赚了大钱的也先买品质高的，很少有发财后要买套老房享受人生的。CBD最明显，都繁华到顶点了，老房也就那样儿，没一个升值超过大盘的，老公寓什么的还全都跑输了。

有情节那就留着吧，理解。我家的老房也没卖，我爸妈不让，宁可空着也觉得是根儿。这就顺着老人吧，反正也不会吃什么亏。就是140平的面积大，租金或许稍微少点儿。

2.  丽泽的几个商品房都涨的挺高了，溢价率快赶上学区房了。说不太好，反正要想用租金抹平的话不是太容易。未来不敢说，只能说现在已经超过双井不少。所以我也在看，只能说长期看好吧，短期来说涨的够高了。

3.  朝阳老破小，有更好的选项就换，没有的就留着肯定不吃亏，租金也高。大概率会多校划片的，这不今年又重申了17630政策吗，只是没太较劲。但明后年可是高峰期，如果不多校的话，朝阳的入学压力也够大的。所以很难说教委能坚持住，毕竟推高学区房价格不算政绩，反而有和中央对着干的嫌疑。

如果是我的话会换掉，但不会追高丽泽了。宁可稳妥点儿买在其他投资板块，犯不上冒风险。

4.  酒仙桥和望京都没看到走弱的迹象，大概率还这样儿呗。尤其是望京，一旦形成规模哪儿那么好就衰落啊，毕竟不是鹤岗这种靠资源支撑的产业区。

右外成为望京，算了吧，没什么可能。开阳里这规划从一开始就不太好，都2000年了，连公园绿地都舍不得给。有这么多塔楼，密度这么大，想改都改不了。没可能，不太现实，这里就是普通的生活居住区，想发展产业也没地方了。仅供参考。

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章哥，您说望京地区这些楼盘，是不是不管从增值保值上还是租金收益上看，都要比四惠（例如凯德锦绣，金地名京，东恒时代二期）和双井（例如富力城，首城国际或周围的一些板楼小区）或者朝青板块要更好一些？

因为不在望京那边生活，所以对那边不太了解，前几天在网上查过价格，感觉很多小区1000都打不住了，不知道是不是最近的房子价格标的都比较虚？现在适合多去看房，入手还要等平稳了？还有前两天有朋友推荐过东城的保利蔷薇，水上华城，您觉得如何？是不是保值升值或租金也不如望京那边？

回答：

1、  望京是挺好，但也只是部分小区是升值不错，没达到全板块都超过四惠双井的程度。这几个都是挺好的小区，都是跟上了大盘的，看和望京哪个相比吧，有超过的有不如的。

2、  网上的价格现在肯定虚，我都基本不看了。监管部门严格管制，一些中介干脆不把能交易的挂外网了。也就是说，网上的信息未必是真实房源，至少不是都能交易的。看着一堆，到了现场没几套合适的，很多都是不诚心卖，挂着起哄的。

但我没看懂你这意思，北京超过1000万的房子很多，网上一般都少报，往高了报的不多。中介什么时候都是用低价诱惑买家去看房，从来不会用高价把人吓走的。

现在这种行情当然是以现场为准，是否入手看自己的需求，有需求就买，没需求就再等等也正常。

3、  东城，学区房为主。为了孩子上学买了合适，租金肯定是高不了的，否则就不配叫学区房了。一般比其他区低30%吧，也就是溢价部分的收入，这包括所有大部分的非学区房，自然也包括望京。

东城的保值升值当然不弱，但得分怎么比。像保利蔷薇2006年的盘，1.1万左右，水上华城也差不多，不到1.2万。同时期望京均价也就7000左右，融科橄榄城涨完钱才敢卖7800，到现在差不多都是10万+吧。东城本身就是大盘的基础组成部分，而望京的部分小区超过了一些。

4、  这我没太理解买房的目的是什么？是为了学区房、自住，或是纯投资？这还是先明确吧，要不我也迷糊，各有侧重点不同，不好全能兼顾。仅供参考。

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燕郊房价悄没声息的上涨了不少，这燕郊真是和北京学得有模有样，房价涨起来偷偷摸摸的，中介也是异口同声，悄悄地进村，打枪的不要。

北京今年二手房房价涨势真的吓到我了，双井富力城年初的时候还是八万来一平米，偶然去看，现在居然都上了10万一平米了，以100平米算，不到半年，200多万涨幅，我的乖乖，你晓得哒，不晓得呢，偷偷的让你高攀不起。西客站的叠翠华庭，居然飚到了12万一平米，你晓得哒，不晓得呢。北京房价态势，真的是悄悄地进村，打枪的不许。

燕郊学北京学得很到位。对于刚需来说跑步前进，车票才会少花钱。

您说“最早公寓指的是档次高、带装修、有大堂和会所、配备24小时热水电梯和保安等物业服务的高档住宅。这种产品以投资为主，主要用途是出租而不是业主自住。”就是意思现在的潮流不喜欢这种档次高有会所服务的而是喜欢普普通通的成熟居民社区吗？

然后我的问题是，我现在想把双井富力城的房子卖了，我换同是朝阳的新房（金茂府、梵悦108）有意义吗？还是去赶一赶西城买得起的西城晶华，官苑8号？还是不建议更换，孩子入学得2027年了，不是太着急。

回答：

1.  公寓是个俗称，不是标准的产权用语。或者说产权中有公寓，但特指光照时间达不到标准的，很少用到。

早期北京的房子分三种，别墅、公寓、普通住宅。别墅不用解释，普通住宅就是普通小区，单位分的或自己买来的，都是自己家住。

公寓就是梵悦108这种，主要是买来租给那些港台人士赚租金的。后来朝阳园是第一家带会所的，之后也就成了公寓标配。但这些公寓的升值都一般，塔楼为主的走势都不太好，现在收租金也行，高租金就是用升值慢换来的。

2.  朝阳的哪个金茂府啊？大望路还是望京的，都挺好，升值都不错。为了投资就换这俩呗，大概率还是比富力城强。

3.  2027年上学，那着什么急准备学区房啊，没必要。到时候再看什么行情吧，也是大概率比现在合适，从升值角度说金茂府不会吃亏。仅供参考。

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最近我们也在看房，计划用老人名字买。孩子刚一岁，2027年上学是低峰，所以目前不买学区房，买舒适自住，老人带孩子。希望自住安全舒适，能保值，人员素质别太差（目前住的著名回迁房，楼下乘凉人经常骂脏话)目前在看大两居和小三居，预计购房总价1000以内，含中介费含税。因为工作在朝阳区，所以主要看了双井的富力城，首城国际，时代国际嘉园，禧福汇；也看您文章去看了人民日报社家属院。

想听听您的看法1.如果以总价1000万来说，从保值及居住舒适度出发，这些小区，您心里排位如何或者推荐重点关注哪些？2.这些小区有没有什么弊端需要提示的？3.如果人民日报社三居和富力城二居，时代国际嘉园三居哪个更合适？4.别的小区有推荐么？

回答：

1.著名回迁房，弘善吧？

2.保值，人民日报家属院肯定排第一啊。之后是首城国际的中小户型，富力城D区的好户型，再之后是禧福汇和时代国际。

3.弊端，尽量规避塔楼，千万的预算很高了，以南北通透的板楼为主，没有合适的也尽量南北向。其他的没什么，都是挺好的小区，没有太弱的。

4.如果是我的话自然先选人民日报社的了，其他就算是商品房也未必有这种单位维护得好。禧福汇是外交部的，但也都是商业化物业公司了。不过这看个人喜好，富力城也挺好，不会走弱。

5.别的小区，那都是四环外的居多了，合适吗？还是先看通勤吧。

仅供参考。

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【IM智己一家人（01）】 在智己apm体验中心，找到温暖归宿！

674天前，也就是2020年11月26日，上汽集团公告称：自主品牌体系架构下的新项目（SAIC、张江高科、恒旭资本、阿里巴巴强强联合而来）暂定名为“智己”。有趣的是，那天也是我的37岁生日。这或许就是一种冥冥中注定的缘分吧，从为上汽服务十几年的主持人老兵到忠实车主，一切仿佛都是最好的安排。

这么多年来，有太多汽车品牌成为自己和老婆的座驾：一汽、哈弗、传祺、Smart、福特、日产、皇冠、宝马……当然，更多时候，我和爱人选择的还是“上汽系”：雪佛兰、别克、MG名爵、荣威，毕竟从2008年就为上汽旗下各大品牌做主持人，直到今天，从未间断，那种先入为主的情怀或是好感是很难颠覆的。

今年国庆选择成为“智己”车主，也是基于以上那种难以言说的缱绻情愫——没准儿哪天我又成为“飞凡”车主也未可知呢，呵呵。“IM智己”在北京的临时展厅，目前有四个：世纪金源、合生汇、昌平龙德广场、双井富力城，统统都是最最聚拢人气儿的亲民商场（商圈），这招棋，审时度势，走得真妙。

至于最近似于传统燃油车商4S店形式的“体验及交付服务中心”一共两家，一南一东，布局非常合理：朝阳天雅汽配城、丰台张仪村路二手车交易市场。丰台区那家我已经打卡过了，旁边是一家知名二手车品牌展厅，整个片区的人气特别旺，在这建店显然是成熟而明智的。

调性最高级、定位最时尚的的纯粹高端mall体验中心目前在帝都有三家，分别位于朝阳（北投购物公园）、海淀（领展购物广场）、东城（apm）。王府井的店离我家最近，所以我们两口子的多次频繁看车、洽商到最终提车，都是在这儿完成的。

这家体验中心虽然面积称不上“宏伟阔绰”，但却胜在设计艺术、装潢精致、地段绝佳。它的斜对面就是王府井步行街人气最爆棚的Apple官方旗舰店，可想而知，一层别的商户的租金得多贵（大家都雨露均沾啊，有“苹果”就有人气儿），由此可见，上汽对于深耕北方市场所下的工夫以及满腔诚意。

有人问我：“您选择智己，仅仅是因为感情用事？”当然不是！我喜欢一切特立独行、小众文艺的东西，车子也不例外，这可能和我骨子里镌刻的个性基因最吻合吧。然而，说实话，最为上汽小粉丝，我的内心又是矛盾的。我当然希望“智己”将来有朝一日月销破万甚至破五万，但另一方面，我又不希望未来自己的“智己”会像别的竞品一样“臭大街”——这算是一点儿小小的、古怪的私心吧。

再来说说我对apm这家体验中心的观感吧。黑、白、灰的留白设计，不落俗套、不沉窠臼，在简约中投射出无以伦比的科技感，没有一丝丝多余的装修，没有一丁点儿俗气的搭配，一切就是那么恰到好处，让人赏心悦目。比起有些“友商”店的杂乱无章而言，这家中心堪称业界楷模与标杆了。

每次去店里，从大区负责人到店长、用户主理都殷勤备至、谦卑和善——显然，从上到下都经过了严格的、系统化的、精细化的培训，有全国最大汽车企业、全国销量最高车企、全国产量最多车企做背书，想不专业都难。这恐怕也是“上汽系”所有品牌总是能征惯战的原因之一吧。

令我感到特别讶异的是，我每每去店里，总能邂逅他们的各类相关大区领导，什么主管前端销售的啦、市场营销的啦、布点推广的啦、售后服务的啦……林林总总，不一而足。一方面，这体现了智己对于首都市场的重视；另一方面，我们也能从中体察到智己的企业文化：没有官僚气息，头狼身先士卒，群狼更有干劲。

至于与IM用户主理的沟通那就更如沐春风了。首先，主理（就是兼具销售顾问和讲师气质与素养的高级别店面营销人员）会给你端一杯醇香浓厚的胶囊咖啡机现制拿铁或美式；接着，主理会为你介绍店面动线：一楼两台顶配展车，夹层（二楼）是洽谈区，兼具精品展示、自动驾驶视频播放。

紧接着，主理会了解用户的痛点与需求，并用巧妙的话术把产品的亮点统统带到：L7的出众加速与制动、DIY前后灯投影、静谧空间、智能驾驶等等。总而言之，我觉得用再多溢美之词来形容智己的体验中心，都不为过！爱了，真的爱了！#智己#

#北京新增8例感染者 3人为同班同学# 今日官宣的疫情涉及3家医院：北京儿童医院、北京大学人民医院、中日友好医院儿科急诊。涉及5家培训机构：和平新城小区阳光四季游泳健身会所、和平之星亲子广场美智美乐书法课、远洋未来广场购物中心三层阿布溜溜轮滑、地坛体育中心柔道馆九道柔道、京翰林培训中心。

3月14日16时至15日16时，北京新增本土新冠肺炎病毒感染者8例，3人为和平里四小二年级小学生。看着小学生们的活动轨迹，觉得孩子们课后真是繁忙，一天辗转于各个培训机构，家长接送更是辛苦，希望孩子们早日康复。#北京头条#

8例本土确诊中涉及北京5个区。其中朝阳区2例中一人居住在双井富力城，曾经去过果蔬好超市和物美购物中心双井店，请和上述患者行程轨迹有交集的朋友及时报备，进行核酸检测。大家非必要少聚集，做好自我防护。

章哥您好，关注您很长时间，想请问您对朝阳双井的潜力怎么看，华腾园值不值得投资，不自住，单纯考虑保值增值，看了华腾园的南向三室，单价6万，值得入手吗？东南向，一期。

回答：

1、 双井，其实你已经用价格做出了答案，“6万”，值得入手吗？

2、 如果是自住，那当然值得，旁边的首城国际动辄9万多，无非就是房龄新点儿的板楼罢了。华腾园其实并没多老，大多数楼栋没到20年。而且40亩的水系花园，还曾经获过建设部的鲁班奖，物业也很好，品质上挑不出什么毛病。要说劣势也就是塔楼，不太符合现在人们的居住追求了。

其实华腾园本身真没什么毛病。这里1999年开盘的，4980，不算贵，因为当时还没有CBD 的概念，广渠门外还是“广东五厂”的土地。到了2004年，这里涨到了8000，和富力城几乎同等价格。

当年富力城出了个大新闻，有个华腾园的业主，卖掉了在这里的所有房子，然后一口气在富力城买了50套房，震惊北京地产界。据说那个业主认定华腾园的升值空间有限，而富力城才会获得更高的回报。

反正当时我不太理解，就算是富力城挺好，也不至于这么极端吧。但15年过去，华腾园6万多，富力城10万。我不知道这个业主当年是怎么判断的，但真是赚了大钱。当然，如果此人有这么好的预见性，那他肯定也把富力城的卖掉了，换到了成长性更好的其他板块。

3、 2009年之前，双井以及CBD周边，都一直是北京楼市的标杆。那会儿学区房的概念还没兴起，朝阳才是房价的高峰，而最高价的都在CBD。

但就是从2009年5月之后，这种趋势变了，双井的增值乏力。最典型的出现在老小区九龙花园这里。在5月之前，这里均价1.5万，仅仅比华腾园低1000多。但到了2009年底，北京均价接近翻番，九龙花园才涨到2万。

当时我正在首城国际做“循环投资”，听到这消息赶紧调研周边房价，确实都低于大盘走势，只有富力城和乐成国际等几个跟上了涨幅，华腾园也输了，只是不算多而已。不过那会儿也没太在意，毕竟首城国际涨的挺好，从2008年的1.3万涨到了小3万，绝对跟上了大盘。其他的就不管了。

时至今日，双井板块中还是只有这几个盘跟上大盘，但也只是跟上了而已，超出的极少。而华腾园，在北京均价1万的时候就1.6万，现在大盘6.2万了，这里也不过是6万多。

4、 未来双井到底会什么趋势我说不好，华腾园是否能补回来也不知道。反正从现在看，似乎没有反转的迹象。毕竟这不是双井一个板块的事情，而是CBD 周边这些年都一般。我也说不好为什么，但就是这么个事实而已。仅供参考。

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二套房买在哪里合适？基本情况是京籍、二套房、700万。孩子2024年西城金融街学区四老房入学，由于现在东西海学区溢价严重，不太敢买。目前准备孩子入学去西城租房上学。购入二套房最近10年可能都不会居住，但是需要租金来抵之后西城上学的租金。之后孩子上学在宣武门一带。

目前已经看了方庄、蒲黄榆、刘家窑的房子。生活气息浓厚，看起来也适宜居住，但不知道保值情况如何？那一带的房子不知道值不值得购买？因为蒲黄榆方庄那边的房看起来也已经很老了。还去看了丽泽的房，但现在涨价太严重了，能看上的也一平米9万了，还都是大户型买不起。双井富力城及周边也去看了，能买到的只有一居室700多万的房，但是一居室实际来看的话，之后我们一家也住不下。感觉也不是很合适。

所以现在很是迷茫，不知道应该在哪选址保值又能有好一些的租金，10年之后也能自住的。还请章哥费心点拨一下。

回答：

1.  南三环沿线保值一般，算不上多好，略落后大盘走势。值不值得看自己的需求，自住很合适，经济实惠性价比高。租金普通，北京正常值。升值略弱，但以后在同板块内置换也不吃亏。

2.  丽泽热门小区的都涨的挺高了，这会儿往里冲晚点儿了，溢价已经和东西海学区房差不多了，相对风险大，租金也低。

富力城保值挺好，租金也正常，没溢价。具体户型我没建议，看自己了。

3.  这我也不知道，要求有点儿高了。常规建议是买在朝阳，租金相对高升值也不弱。但这十年后自住怎么说啊？不敢建议，还是先说眼下吧。看看东四环外吧，其他的不好说什么，有点儿乱。仅供参考。

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目前在西红门有一套小两居婚房，因为工作调动到国贸，加上老人上下楼梯不方便，准备卖掉换一套东边的。首付差不多能凑个450左右吧，目标是90到100平的改善两居，希望在10号线沿线，最好双井到潘家园一带吧，硬性要求带电梯，也不想要房龄太老的，请问您有什么推荐的小区吗？

目前几个主要的考虑是双井的华腾园和广馨居，劲松的农光里和都城心屿，潘家园的翌景嘉园和建业苑，章哥觉得这些小区里面哪几个好一些？另外，目前还没有小孩，所以暂时不考虑学区，但是五六年之后可能考虑置换学区，所以希望这次置换的房子能保值一些。要求可能有点多，麻烦章哥了～

回答：

1. 哪几个好一些，那就是华腾园了呗。不过这些都是自住型小区，还是以自住为主吧，凭个人喜好选择就行，其他的期望值别太高。

2.  要求倒不多，基本都是这想法，但在南城不太容易做到。像广馨居，就这么点儿规模，当年的定位就是承接崇文拆迁户的。质量什么的都一般，后期维护也不太好，所以在双井这么个寸土寸金的泛CBD板块，是不是显得便宜了点儿？当初这可是和富力城差不多价格的，比华腾园都贵点儿，这保值的不是太好吧？

所以华腾园算好一些的，虽然也跑输大盘了，但输的少点儿。比如和潘家园的华辉苑都是同时期同等价格的，号称“二华”，现在价格差挺明显。相对好些，就是塔楼不太受追捧了，很难说逆转。

都城心屿是公寓，自住和收租金都合适，保值什么的一般。翌景嘉园加个更字，天然气都没有，电采暖的大户型，就是自住合适。别幻想这房子在别人手里不值钱，到你手里就能蹭蹭的涨，不现实。

建业苑是普宅，比较普通吧，板楼还行，塔楼就两栋。农光里就是老公房，本身没什么毛病，就是朝阳南部的升值略慢，时间短了无所谓，长了才明显点儿。另外老公房流动性弱点儿，如果限贷的话有可能影响置换。

3.  总之相对选华腾园吧，社区大，维护的也不错，希望以后能保值好。仅供参考。

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我们是夫妻买房，首套首贷， 计划明年上半年内买房。 首付（含税+中介费）能到650吧，加上组合贷贷满300万。 最近两个月看了一些， 目前主要看了双井区域，主要看两居，希望楼龄在20年之内，物业管理好的，没有学区需求。

现在有两个困惑，一是比较喜欢富力城，但两居在我们预算范围内都是纯朝北的，这个影响大吗，而且有其中一个卧室非常小，不知道要不要放弃这个小区看一些周边价格低的？ 二是基于我们的工作地点（分别是望京和东直门）还有没有别的板块可以推荐的？就周围配套好一些，地铁方便，能保值即可。

回答：

1.   朝北，从保值的价格讲影响不大。比如当年北向1万，南向的1.1万，差率10%。现在北向的10万，南向的11万多点儿，差额增大，但差率基本还是10%，不会拉大太多。

但北向的从居住角度就影响较大了，阳光少，看自己是否能接受了。再一个就是算硬伤，出手时挂牌时间长，是其他朝向的两三倍以上。很多时候这都不是价格原因，就是感兴趣的买家少。在平常期无所谓，慢慢儿买，但如果在楼市行情期间置换，有可能因为影响心态而受损。

2.  看周边价格低的，富力城属于基本跟随大盘的，没赢什么也没输。那就得看周边的低多少了，低的多的就属于跑输的了，未必能扭转趋势。双井是个两极分化比较严重的板块，和望京类似，看是哪个小区吧。

3.  基于工作地点，不好推荐，这还是问中介吧，我对交通不熟。所以一般只能从投资角度分析，看了房问我保值什么的倒行，仅供参考而已。

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