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1.9万/㎡！芜湖这个小区地段超好，房价却2个月跌1100元/㎡

奇了怪！地处市中心，地段景观超好，老牌小区侨鸿凤凰花园挂牌价却不涨反跌。

周边一批小区二手房挂牌价都在稳步上升中，1公里外的世茂滨江翠铂湾房价已经破3万。而凤凰花园的价格就比较曲折，涨价之后必下跌，近2个月已经跌了1100元/㎡。

那么这个小区挂牌价为什么会下跌？今天我实探小区并走访中介了解到：

虽然小区价格相比较周边的外滩府比较便宜，但是目前已有约14年的房龄；并且小区挂出的房源就不多仅有20多套，另外基本上都是120㎡以上的大户型，总价过高！

你觉得侨鸿凤凰花园小区怎么样？

有的烂尾多年！有的艰难转型

芜湖这些商场也很惨…

成功做好一个商业体，难度不亚于高考数学满分。在芜湖，失败的例子不在少数！

1、镜湖京莎广场，拿地9年被爆再次停工

京莎广场占地面积约11.9亩，规划建筑面积3.15万㎡。建成后是一个“集办公、商业、娱乐、餐饮、会议、休闲、SOHO公寓为一体的精致城市综合体”。

项目开发商为芜湖锋尚置地有限公司，2012年就已经成功拿地，不过项目在长期停滞后，如今到了2021年依旧没有完工，希望彻底落空。

2、金鹰国际购物中心（现已更名：梦多多小镇）

2015年芜湖侨鸿国际与金鹰商贸集团签署股权转让协议，商场正式更名为“金鹰国际购物中心”，2021年更名为“梦多多小镇”。

是森马旗下打造的全国首创儿童体验式玩育成长综合体，正在招商中。

3、华强广场（现已更名：华强吾悦广场）

华强广场位于镜湖区包含商场、住宅区、公寓以及写字楼。随着一路之隔的八佰伴商场的崛起，近年来，华强广场发展受到了压制，客流量也大不如初。

迫于压力之下，华强广场困中求变，今年1月，经官方证实新城吾悦广场将入驻位于芜湖市中心的华强广场，并且更名为华强吾悦广场。

每次聊到这些商场经营不善的原因，无外乎就是3种说法：

地理位置不好，没人人流量和购买力

商场设计有问题，不能满足现代人的购物习惯和需求

电商对实体经济的冲击太大

很多网友也会留言说，现在电商越来越发达，大家习惯了网络购物，所以实体商场已经不行了。电商妥妥的背上了这口锅，但事实上真的如此吗？

科技的快速发展，会带来商业模式的改变，传统的商业模式必然会被颠覆、取代，这一点毋容置疑。但芜湖也不乏一些经营的红红火火的商场。

地段超好！出门就是商场

侨鸿凤凰花园挂牌价2个月跌1100元/㎡

讲真，说到侨鸿凤凰花园，谁不称赞一句：地段是真的好。

小区位于纯正市中心地段，2公里内八佰伴商场、华强吾悦广场、单轨1号线中山北路站等一系列配套全部囊括。

小区首次交付是在2007年，物业公司是南京金鹰国际物业发展有限公司芜湖分公司；

根据2021最新学区划分，侨鸿凤凰花园学区为狮子山小学+安师大附外。

据二手房网站显示，小区最新挂牌均价19430元/㎡，环比下跌2.98%，近2个月房价跌了1100元/㎡。

项目占地23300㎡，总建筑面积92000㎡，由4栋17层小高层和2栋24层高层组成，户型面积从60-180㎡。目前小区挂牌在售的房源较少，仅有20几套。

目前小区挂出房源单价最高的是一套建面约139㎡的3房2厅，单价24956元/㎡，总价347万。

有的面积较大、装修较好的房源总价已经达到400万。

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出则繁华 入则宁静！

小区绿化较好 不过随意停车现场严重

在我印象中，该小区房价一直处于平稳上升阶段，但根据二手房网站上的挂牌价显示，小区房价不涨反跌，这还真的挺奇怪。

于是，今天我便前往小区进行实探。看看这个低调神秘的小区品质到底如何，为何会陷入现在这个尴尬局面。

小区门禁不严格，进出自由，机动车要从银湖南路的大门进入，驶入地下车库。

侨鸿凤凰花园给我的第一感觉就是绿化真好，整个小区植被覆盖率肉眼可见的高，并且绿植品种也很多样，作为有十几年房龄的老小区，品质依旧很能打。

小区里面还有水系景观，但可能由于平时疏于打理，水质比较浑浊。通往中央景观的小道上被一些车占道。

小区的外立面其实很有特色，砖红色和白色相间颜值出挑。不过因为房龄较久，还是会有外立面破损的现象。

但作为市中心偏改善型的小区，凤凰花园的劣势也比较明显，小区维护的一般，住宅门口随处可见停着电瓶车，草皮裸露，甚至有一楼住户将公共绿化打造成私人花园。

小区内大部分单元门都是关闭的状态，安全意识较强。进入楼栋内部，入户大堂有地砖、墙砖。

电梯是日立品牌，运行比较平稳。

值得一夸的是，楼梯间都铺设了瓷砖，红木色的扶手和铁栏杆的搭配也挺有设计感。

负一层为非机动车车库，负二层则是机动车库。

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小区挂牌价下跌

中介透露3点原因

那侨鸿凤凰花园挂牌价不涨反跌，到底是什么原因造成的？

今天我带着疑惑，走访了周边多家中介，其中不乏一些资源丰富，专做市中心市场的老经纪人，得到了以下几个答案：

1、小区挂出的房源面积较大，单价也高，刚需攀不上，改善看不上：

小区挂出的户型面积以120㎡+为主，户型不小单价又高，这就导致刚需攀不上，改善看不上，比较鸡肋。同样的预算，买房人都会比较偏向沿江的房子。

2、小区挂牌房源不多，且有一大批房源都是精装、豪装类型，总价过高；

中介还告诉我，侨鸿凤凰花园现在挂出来的房源有一大批都是精装，豪装类型，装修的好自然总价也高，这也是小区最近不好卖的原因之一。

3、镜湖区新房疯狂补仓，并且学区教育等利好，对大户型没有产生实质性影响：

虽然说镜湖区土地紧缺，但近期伟星玖玺台和信达万科樾江望的强势补仓，让有老城梦的一批买房人有了更好的选择。

并且因为总价比较高的原因，买房人要不选择江景房、要不选择房龄较新的次新房、要不选择学区拔尖的二手房，相比之下，侨鸿凤凰花园确实不占优势。

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