大家好,小宜来为大家讲解下。褐石园二手房价，褐石园这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！

章哥，我家在西城片区有一套月坛学区的95平的房子，市值目前大概1500万，老大已经在育民上4年级，2年后小升初，在西城会面临派位，没有关系只能被摇号，属于月坛校区。现在我爱人因为工作原因调动进清华工作，因为是清华子弟，这样孩子以后可以直接升到清华附中读书，但是海淀锁区，所以下半年我们就要把老大的学籍转到清华附小。

我想把月坛的学区房卖了，买两套房子，一套3居给我们住，再买一套一居给老人住，要求距离清华附中比较近，同时要有保值的功能，因为我们不需要学区房，另外我又不想从月坛置换到清华附周围，房子会贬值很厉害，请问章哥有没有附近好的学区房推荐？

我看了一下，只有褐石离的比较近，也是次席新房，其余就是上地佳园，上地西里东里了。主要怎么置换可以保值同时还能让娃上学近点，求章哥指点。或者您觉得基于目前的形势如果我们出租月坛的房子，然后在清华附中附近租房住呢，这样主要是考虑月坛房子保值会更稳妥，非常期待您的建议。

回答：

1、  褐石园挺合适，几乎没有学区溢价，居住的性价比高，保值升值性也都挺好。上地佳园就是典型的学区房了，东里更是，溢价少了说都在30%以上，用不上学位的话完全没必要。

2、  月坛的房子，可以说很保值，但也不算是多突出。可以跟褐石做个比较，2005年的盘，开盘价9000多，根本卖不出去。拖到第二年北京普涨，这里还是在1万左右，这才开始好卖。

都以2008年横盘期为节点吧，褐石那会儿因为拆迁受阻而延期交房，又推搡了个业主老头儿，没想到那是北大中文系主任，闹的市政府出面调停。房子风波不断，房价大概维持在在1.6-1.8万吧。

同时期真武庙的均价在2万左右，50平的大多100万，大户型的我忘了，也差不多吧，应该更贵点儿。毕竟那会儿还没有太多的学区房概念，宜居的才价格高。

那这些年过去了，西城和海淀的学区概念都越来越热。真武庙和褐石的升值幅度好像差不多，没什么谁优谁劣。其实就都是跟随大盘而已，并没有什么特殊的。

3、  但也有不同，主要就是租金。真武庙的平均租金150吧，那租售比就是900多，和非学区房老公房比，溢价率在30%以上。褐石园则没什么溢价，租售比就是700平均值。那也就是说，同为1500万的房，在月坛能收到1.5万左右的租金，而在褐石能收到2万多。

或者说，用月坛1500万的房产，能在褐石换租到1000万多点儿的房子，有点儿吃亏。当然，如果租到上地佳园什么的就不算亏了，溢价率同样很高，但这就没什么意义了。

4、  总之如果是我的话会置换到褐石园，各方面都合适。仅供参考。

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