大家好,蓉蓉来为大家讲解下。团岛二手房（团岛新楼盘房价这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！

青岛地铁1号线团岛站基坑上建了一个只有两栋楼的，号称青岛传奇的，还没开盘就卖完的楼盘，名字叫观海地。直到现在都一直有人问风水师，这个楼盘的房子能不能买到，答案当然是买不到，早卖光了。

其实观海地确实不错，前面是海丽楼多层，9楼以上看海毫无遮拦（最后一图为10楼海景实拍）后面是神龙大厦、海关宿舍等一系列高层建筑，可谓“前照后靠”。而且让风水师来看看周围建筑格局的话，不难发现“青龙高万丈，白虎逊一头”，上佳地角没得跑。

更难得的虽然是地铁上盖，但是地铁到了团岛即将入海，深度超过10层楼，还远离贵州路主路，是青岛难得的几乎没有噪音打扰的楼盘。当然说完全没有噪音也不客观，偶尔听听海面上驶过的万吨巨轮的汽笛声，或者远远传来的江苏路基督教堂的钟声，还挺惬意的。

有人说，观海地修在这种地方，小区和园林绿化没有缘分，能行吗？在青岛衡量小区是否优质，园林绿化的意义就像方便面包装袋上的牛肉和大虾，不能说没用，但是靠园林绿化肯定堆不出一个优质小区——青岛真正的高端小区是能对外借到多少山海景观，而不是本身的园林绿化有多好，出门走两步就是八大峡海滨步行道，八大峡广场，好几个口袋公园，小区实际上不需要园林绿化景观。

话题回到观海地，到底什么人买这个小区？有人说，没开盘即售罄，充分说明市区地缘客户，也就是老西镇居民改善居住的购买力……这话是不对的。实际上，观海地小区真正的购房者，一般是孩子在市南中片重点小学读书的学生家长，至少我接触、认识的4位业主，全部是这种情况。

市南名校周围的房子，不是太旧，就是太小，很难实际居住，观海地虽然不属于市南学区，只配套号称“小哥学校”的24中，但是它毕竟距离市南名校很近，通勤方便，再加上是新房，所以……

其实不仅仅是观海地，附近金茂湾、晓港名城的二手房热度一直“高烧不退”，原因和观海地相同。而且观海地的位置属于前海，比金茂湾、晓港名城这种后海“黑风口”上的小区，品质要高太多了。

至于西镇、团岛附近的老居民，包括我，都不会看得中观海地这种小区。懂团岛的都知道，八大峡新村、海峡花园、海丽楼这种90年代的多层，上有阁楼，下有车库，使用面积动辄轻松超过观海地最大户型（152），再加装两部电梯，难道不香吗？实际居住的品质可以轻松让观海地抬不起头来啊……

#青岛头条#

在青岛市南最差的板块——团岛，新出个楼盘叫“云上观澜”，应该是青铁和中瑞鼎峰合作搞的项目，青铁有拿地便利，中瑞开发来做。

中瑞这个开发商是瑞典的吗，还真不知道，但它在夏庄那个项目赶了个好时候。当然，中瑞伴山府借共有产权东风顺利卖了不少房子，赚不少钱，便尝试在团岛搞一搞，可开发商没看明白团岛这边的情况。

青岛的团岛本身已经老龄化很严重了，在这里生活的人让他们买新房挺难的，能去浮山后、崂山、西海岸买的人早就去了，出门买菜都得讨价还价，早上抢鸡蛋排多长队也愿意，不是穷，而是生活习惯，更不愿意负债。

至于外地人去这里买中瑞鼎峰云上观澜，怎么可能？附近都些啥，看不到吗？污水罐和破房子，还有“文化古迹”，定价这么高，我直接去西海岸不就行了吗？

保值增值？这个地方也就值25000每平，但你到时候卖二手房不一定有人要，起的名字跟云上观海就差一个字，注定要步“云上观海”后尘？#青岛# #青岛头条# #青岛爆料#

#青岛头条# 青岛地铁1号线已经全线轨通，在1号线贵州路站的位置可以看到青铁观海地小区的小高层已经拔地而起。

观海地开盘毛坯价接近四万，实际上什么崂山区金茂府、壹号院在它面前都是手下败将。觉得很贵？不好意思，它还没来得及开盘就直接卖空了。

那么团岛房子很值钱就是咯？还是不好意思，一路之隔的台西八院，二手房一万五可能还卖不掉，这地方你要吗？

#青岛头条# 今天青岛的这场大雨又把灵山卫的东方华庭淹了，再借着维多利亚湾公摊46%的这个热门事件，我应该说说为什么当年在西海岸看房看了3年，把沿海的所有的新房、二手房几乎看遍——以后——在2015年底、2016年初，会选云龙港湾这个小盘。

道理不难理解，云龙港湾的优点其实就是：实实在在。

1、户型完美、公摊小。

云龙港湾小高某户型公摊只有17%上下，属于洋房级别的公摊。户型在当年属于比较不错的了。

东方华庭、建邦听海、天意华苑，很多都是双北卧，还是大高层带连廊——不喜欢。

拿着洋房公摊还有高层视野的房子，西海岸真不多。说到云龙港湾152的户型得房率比海信灵山湾181还大，可能浩晨老师和吉吉国王已经提着刀在赶来的路上@浩晨说房 @屋里吉吉

2、180度海景，视觉通道好，楼前隧道公交站，楼后13号地铁站，对于不会开车的父皇母上大人，通勤实际上很方便。

对于云龙港湾和大溪谷双料业主而言，4路、202路、203路经过家门口，这个公交配比堪称完美，你懂得，大溪谷到建邦听海和天意华苑都需要转车，偏偏云龙港湾不用。

3、生活配套很好，公交地铁、休闲购物、市场集市一应俱全，灵山卫附近的市场无论品类、生鲜、还是价格，都完胜团岛早市，住过的自懂。不需要强辩。

4、地坪比隔壁东方华庭高1米多，这1米多非常关键，所有的风雨交加日，东方华庭的车库经常被倒灌，云龙港湾的车库永远高枕无忧。

今天东方华庭车库又淹了，东方华庭业主群里哭天喊地，云龙港湾业主群里高呼幸运，已经是雨天常态。反正我比你高1.5米，哪怕水都到门口了，就是永远淹不进来[大笑]

至于省钱不想买车位，把车停在东方华庭门口的邻居，今个儿节哀。

5、物业费只有1.85，业主负担低，而且不要觉得物业费低物业就不好，小区的物业其实挺不错，只是不能苛求。

说了一大顿，云龙港湾说高档小区，真不是，干挂石材、入户大堂啥的休想；园林用得是最普通的，有绿色而已。

但是这个盘，反正当时除了对比灵山湾的盘以外，它淘汰掉的是福瀛天麓湖（价格、户型、视觉通道）、海上嘉年华（价格、品质、环境）、青岛新世界（价格、地铁、户型）和金沙滩壹号（物业费、地铁、公交），最后让我买了它。

作为改善盘，其实它品质真挺高的。

有些什么园林绿化，入户大堂、干挂石材吹得天花乱坠的开发商，到了现场一看，前楼后楼楼瞅楼，或者公交地铁菜市场等必须配套属于方便面里的大虾，不能说它没有，但只存在于概念当中，这种盘我要你干嘛。

干挂石材虽然档次高，但不如把户型做得好一点；新风系统不如毛坯房我自己加个中央空调。至于什么超低容积率，还不如小区正面一个月亮湾公园来得实惠——几乎是云龙港湾业主专属。。。

所以，很多融创、保利、海信的营销总，天天研究房地产，自己看房子看了一大堆，最后一问，都是云龙港湾的邻居。

云龙港湾的缺点，也是很多楼市砖家、动态分析天天挂在嘴边上的了——拿地早，40年住宅产权，还捂过盘，现在只剩20来年了，二手房卖不上价。

当年就因为这个原因，云龙港湾的单价只比维湾贵了1500左右，现在仅仅比维湾贵了将近1万，升值真不算多。

不过，对于我这种在八大关八大峡有房的多套房主，20年产权咋了，只要我不是炒房客，买了就打算老老实实的自己住，不卖不转手，云龙港湾这个缺点能伤到我吗？[灵光一闪][灵光一闪]

#青岛头条# 青岛地铁一号线通车在即，西海岸隧道口房价迎来大涨！？

楼市砖家说什么青岛楼市3万元线向水清沟胜利桥移动，但实际上这些地方没配套、没优质产业，想卖3万的楼盘只能挖掘周围老用户的情怀，最后都掉沟里了，早晚会被1号线携李沧北、城阳南一万多的房价反推回2万-2万5之间（不考虑CPI）

但是另一面，3万元线倒是真的沿着隧道口向西海岸传导了。

凤凰岛壹号开价3万，金沙乐府新开一期楼盘，要价2.7-2.8万。位置比之前靠大路、船厂的几栋楼要好得多。原先的楼还是2.2万上下。

当然这些楼盘相比水清沟只能卖情怀，还是卖点满满：

第一，环境好密度低，出了大门有窟窿山、环岛路和凤凰岛公园这样的优质配套打底。

第二，1号线通车后足以吸引在老市南买了煤窑、车库、茅草屋的家长实际来居住。

但是同样，就像水清沟、胜利桥卖3万的房子销量掉沟里去一样，西海岸隧道口的房子想要突破3万大关还是有一道巨坎，就是晓港名城。

晓港名城虽然车位配比不科学、房子面积大、户型差，但好歹不用过隧道，小区楼下商铺也已经比较多。

晓港名城二手房目前只能卖到2.6-2.8万之间，西海岸隧道口的房子，想超过这个价，购房者同意吗？

就算1号线通车，就算户型、车位配比更好，但隧道收费、跨海带来的心理影响，还有周边社区超市的匮乏，如何能说服购房者不去买金茂湾、晓港名城的二手房而购买它们？这都是严峻的事实。

当然，西镇的老破小就别挣扎了，8月15日我已经发过一期台西老房挂了3年1.6万单价依然卖不掉的事实了。你们已经必须接受如今隧道另一边的新房在单价上已经把你们按在地上摩擦的事实。

团岛市场？香辣鸡架？匠蹄先生？人家隧道口想过来吃无非是多坐一站地铁。你如果住在台西二院想来吃香辣鸡架，住八大峡想来吃西镇臭豆腐，不也得坐一站公交吗？

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